Documento de proyecto realizado

Tras acabar una obra, se recopila toda la documentación de obra, para confecconar el D.P.R.,  Documento de Proyecto Realizado, o Documento Fin de Obra. Es un documento que debe tener el propietario del local y la dirección de obra.
Viene a ser una certificación de lo que se ha hecho realmente en la obra (que puede ser ditinto de lo que venía inicialmente en proyecto), o un manual de uso y mantenimiento (especialmente en el caso de locales, edificación, etc.

Consta de:

1.       Documentos administrativos

2.       Documentación técnica

3.       Seguridad referente a la obra

4.       Certificados de materiales empleados

5.       Cierre de obra y fotos

¿Qué debe ir en cada apartado? Pues, de forma sencilla, a modo de "checklist", sin ningún orden en particular:


1) Documentos administrativos

1. Respecto a la compañía eléctrica:
• Alta y baja simultánea: comunicado de baja de la instalación eléctrica provisional y alta de la instalación eléctrica definitiva.
• CIF / Acreditación fiscal del titular del establecimiento.
2. Autorización sanitaria.
3. Boletín eléctrico sellado por industria (baja tensión).
4. Cambio de titularidad del suministro de agua.
5. Certificado de climatización: Certificado del instalador de que la instalación cumple normativa (RITE).
6. Certificado de ruido: Comprobación de los niveles de ruido, por el proyectista y visado de su colegio.
7. Certificado eléctrico: Certificado de dirección de obra de instalación eléctrica en baja tensión conforme a reglamento específico.
8. Certificado de gas: garantía del instalador, instalador autorizado, características de la instalación y croquis.
9. Certificado de instalación de elementos resistentes al fuego: certificación del instalador de que la protección contra incendios (PCI) referente a los elementos resistentes al fuego (ej: PLADUR ignífugo). Con visado del colegio del instalador.
10. Certificado de instalaciones contra incendio: certificación del instalador de que la protección contra incendios (PCI) instalada se ajusta a normativa. Con visado del colegio del instalador.
11. Posibles requerimientos: por parte del ayuntamiento para el final de la obra. Certificado del cumplimiento con firma del proyectista y visado de su colegio. Pueden ser de cualquiera de las instalaciones anteriores: ruido, gas, etc. Se incluye el requerimiento en sí, el registro de entrada de su tramitación, e incluso la solicitud de apertura del registro de entrada.
12. Certificado final de obra: Visado por el colegio del proyectista.
13. Liquidación final de obra ejecutada: con firma del proyectista y visado de su colegio.

3) Documentación técnica

1. Proyecto técnico visado.
2. Planos de proyecto.
3. Planos “AS-BUILT”, que reflejen lo que en realidad se ha ejecutado.

4) Seguridad referente a la obra

1. Plan de seguridad y salud.
2. Acta de aprobación del PSS.
3. Designación del coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución.
4. Adhesión al PSS por parte de los subcontratistas
5. Acta de aprobación del PSS.
6. Acta de aprobación del PSS.

5) Certificados de materiales empleados

1. Sellos de calidad.
2. Directivas, Normas y Certificaciones (de materiales y de instalación).
3. Fichas técnicas de los materiales usados. Por ejemplo: insonorización, pladur, tabiquería de fábrica, solados y alicatados, falsos techos, fontanería y saneamientos, carpintería de madera, carpintería de aluminio y metálica, vidriería, pintura, electricidad, iluminación, aire acondicionado, extracción, cámara frigorífica y de congelación, marmolería, horno (eléctrico, de gas, etc), protección contra incendios (PCI), extinción automática, etc...

 6) Cierre de obra y fotos

1. Fotografías del local en bruto.
2. Fotografías durante la ejecución de la obra.
3. Fotografías de la obra terminada.

¡Directo al archivo!

Riesgos en proyectos I

Siempre me ha interesado el mundo de las concesiones. Quizá porque considero que he tenido excelentes profesores, como el Dr. López Corral, o el Dr. Samuel Carpintero.

Estaba recordando algunas lecciones sobre riesgos en concesiones que creo que son interesantes, y que pueden aplicarse a cualquier proyecto. Quién sabe, a lo mejor algún lector pueda venirle bien como inspiración para hacer un estudio o desarrollar un trabajo.

Para analizar los riesgos de un proyecto en concreto (normalmente, pensando en una infraestructura en régimen confesional, pero aplicable a cualquier proyecto), consideraremos por un lado los riesgos propios del proyecto (intrínsecos), y por otro lado los riesgos del escenario, que son los riesgos propios del entorno del proyecto.

En esta entrada nos centraremos en los riesgos de proyecto. Los principales riesgos son:

• El riesgo de demanda: Es el riesgo de que las previsiones del uso de la infraestructura se queden cortas, y por tanto no se consigan los ingresos estimados. Por ejemplo, es el riesgo de que en una carretera de peaje no pase la cantidad de vehículos prevista. Es el riesgo fundamental de una concesión, que puede llegar a hacer que la infraestructura no sea rentable.
• El riesgo financiero: Es el riesgo de no conseguir financiación. Esto puede suponer que se dispare el coste de la financiación (los intereses), o que se transforme en un riesgo de liquidez (al no poder pagar a los proveedores o contratistas) o incluso no poder ejecutar el proyecto al no tener dinero suficiente.
• El riesgo tecnológico: el derivado de problemas tecnológicos, que las cosas sencillamente, no funcionen. Por ejemplo: problemas en servidores, atascos en los peajes por problemas electrónicos,  problemas en las comunicaciones, etc.
• El riesgo de construcción: Que se demore la construcción, alargándose los plazos, o que se disparen los costes de construcción. Por ejemplo, un proyecto mal hecho puede resultar en graves problemas o imprevistos en obra. Habitualmente, en una concesión, cuanto mas se tarde en poner en funcionamiento una infraestructura, mas se reduce el plazo de explotación de la misma, y mas tarde se empieza a percibir los ingresos, que son críticos para la viabilidad económica del proyecto.
• Riesgo de operación: Que se de un servicio de mala calidad, que se produzcan interrupciones en el servicio, etc. Por ejemplo: que se produzcan continuas paradas en un metro, o que se produzcan retrasos.
• Riesgo de aparición de nuevas tecnologías: Que se quede obsoleta la instalación antes de haberla amortizado. Especialmente importante en sectores como las telecomunicaciones, pensemos en Telefónica con las líneas RDSI, el ADSL, etc, siempre están en proceso de evolución acelerado.
• Riesgo de establecimiento de nuevos competidores: Que aparezcan nuevos competidores que se queden con parte del mercado, perjudicando las previsiones económicas del proyecto. Ej: que se abra una vía alternativa a nuestra
• Riesgo asociado a los canales de distribución: Riesgo está asociado a los inputs y a la venta de bienes. Por ejemplo, que los productos no lleguen en buen estado al consumidor.
• Riesgo de desastre natural: Terremotos, lluvias torrenciales, etc.
• Riesgo regulatorio: Que cambie la legislación y afecte a nuestro proyecto. Por ejemplo, la prohibición de fumar en bares, puede alterar el plan de inversión de mi restaurante, obligándome a crear una instancia separada o una terraza.
• Riesgo administrativo: La dependencia del proyecto de la administración. Por ejemplo, necesitar una licencia, o un permiso del ayuntamiento para mi actividad.
• Riesgo medioambiental: Que aparezcan especies protegidas en el ámbito de la obra, que se disparen los costes por tener que remendar un daño causado a la naturaleza (alguien se acuerda de BP y el Golfo de México?), etc.

Fotografía sacada de www.laprensa.nh

Bien, ha sido una entrada mas larga de lo habitual, pero creo que la lista es exhaustiva y útil. En posteriores entradas hablaremos de los riesgos de escenario, y de cómo aplicar todo esto específicamente a una concesión.

Si crees que debería incluir algún riesgo mas, anímate a comentar!